Como manter o ponto comercial mesmo se o locador não quiser renovar o contrato de locação

Uma grande dificuldade que o empresário pode ter em sua atividade ocorre quando precisa mudar de ponto comercial porque sua locação está chegando ao fim e o locador não quer mais renovar o contrato. A dificuldade é além da logística: encontrar um novo local, transportar os bens de seu estabelecimento de um local para o outro etc. A dificuldade maior, e que traz mais prejuízos, é a de conseguir manter aquela clientela que, dependendo do negócio (imagine uma padaria, drogaria ou supermercado) não se disporá a ir até o novo endereço, mas buscar outro comércio que seja mais próximo.

Remédio interessante é a Ação Renovatória de contrato de locação, prevista no artigo 51 da Lei 8.245/91. É um modo de manter o ponto, a clientela e o endereço. Com essa ação, o proprietário será obrigado a renovar compulsoriamente a locação ou, em certos casos, indenizar pela perda do ponto.

Para que seja possível promover essa ação, são necessários os seguintes requisitos:

1) O contrato deve ser escrito e por prazo determinado;

Um contrato verbal é válido, mas não dá para propor ação renovatória com um contrato verbal. E se o prazo for indeterminado (o que é raro), as regras são outras.

2) Contrato por prazo de 5 anos, admitindo-se a soma de contratos anteriores;

Se eu tiver um contrato de locação com prazo de 3 anos, não cabe ação renovatória. Agora, se ao término desse contrato o locador renovar por mais 3 anos, então ao todo eu tenho 6 anos, de modo que poderei entrar com essa ação caso, ao final dos 6 anos, ele se recuse a renovar o contrato.

3) Exercício da mesma atividade (ou semelhante) pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos anteriores;

Bem simples, se no ano passado o empresário comercializava sapatos e este ano computadores, não cabe renovatória. Mas se comercializava sapatos e hoje comercializa roupas, então está dentro do requisito.

4) Propositura nos primeiros 6 meses do último ano de vigência do contrato;

Ou seja, se o contrato termina em 31 de dezembro de 2016, eu tenho até 31 de junho de 2016 para propor a ação renovatória. Dica: passaram os fogos do ano novo, ligue para o advogado propor a ação (mas não esqueça de desejar um feliz ano novo a ele).

Agora, vamos às defesas que o locador do imóvel poderá utilizar para não haver a renovação:

a) Para reforma no imóvel determinada pelo poder público;

b) Para reformas que valorizem o imóvel;

c) Insuficiência na proposta de aluguel apresentada pelo locatário;

d) Para transferência de estabelecimento empresarial existente a mais de um ano, que pertença ao locador, cônjuge, ascendente ou descendente ou para sociedade da qual o locador detém mais de 50% do capital social;

e) Para uso próprio.

ATENÇÃO! O artigo 52, parágrafo 1º, da Lei de Locações, estabelece que quando a exceção de retomada tiver por fundamento: “d) a transferência de estabelecimento empresarial” ou “e) para uso próprio”, o locador não poderá exercer a mesma atividade que era exercida pelo locatário, impedindo-se assim que este possa se beneficiar da clientela criada por aquele. Portanto, na defesa, o locador tem que demonstrar em juízo que não atuará na mesma atividade do empresário anterior, durante 5 anos, sob pena de não só ter que pagar indenização e multa como ter que responder por crime tipificado na própria Lei de Locações (art. 44, II).

E quanto às hipóteses de indenização, o empresário poderá ser indenizado pelo locador quando:

a) Não der o destino alegado dentro do prazo de 3 meses a se contar da entrega do imóvel, por exemplo, a retomada era para uso próprio e o locador não está utilizando o imóvel

b) Locar o imóvel para outro que pague mais – se receber uma proposta de aluguel em condições melhores que aquela oferecida pelo locatário, o locador não é obrigado a renovar a locação. O artigo 72, parágrafo 2º, da Lei de Locações, exige que a proposta do terceiro seja reduzida a escrito e assinado por duas testemunhas. Essa proposta deverá ser juntada na exceção. Nesta hipótese, o locador será obrigado a indenizar o locatário pela perda do ponto.

Na proposta assinada pelo terceiro, deverá haver clara indicação do ramo que será explorado por ele, que não pode ser igual ao do locatário. Novamente, protege-se aqui o ponto comercial do empresário.

DICA PRÁTICA: deve-se tomar muita cautela no patrocínio dessa ação, visto que não se trata de um processo fácil. Ainda que o empresário tenha sido o melhor inquilino de todos os tempos, pago todos os aluguéis sem atraso e obedecido a todas as cláusulas contratuais o tempo todo, o juiz ainda irá avaliar se manter o endereço em questão é o único meio de proteção do ponto empresarial, portanto necessário muito zelo tanto do autor quanto do profissional advogado em deixar bem claras e provadas tais questões. Também necessário ficar atento ás exceções acima e, em caso de ocorrerem alguma das hipóteses de não renovação, fiscalizar o locador.

A Ação Renovatória, portanto, é uma excelente forma de proteger o ponto comercial. Também indispensável conhecer as hipóteses em que o locador não pode ser obrigado a renovar a locação, porém continua obrigado a não abrir um ramo de atividade igual ao do empresário anterior, para não incorrer em concorrência desleal. Assim, o ponto empresarial, a livre concorrência e a clientela do empresário ficam protegidos.

Erica

Meu nome é Erica Avallone, tenho 26 anos e sou advogada. Estou aqui para informá-los sobre seus direitos e ajudá-los a protegê-los.

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